Piața investițiilor imobiliare din România, dominată în anii ’90 și 2000 de capitalul străin, a ajuns într-o etapă în care antreprenorii și investitorii români pot realiza achiziții de sute de milioane de euro. În primele nouă luni din 2026, valoarea tranzacțiilor s-a apropiat de 700 de milioane de euro, iar consultanții Colliers estimează că piața ar putea depăși din nou pragul de un miliard de euro până la sfârșitul anului.

O analiză realizată de compania de consultanță imobiliară Colliers, la împlinirea a 30 de ani de activitate în România, arată transformările prin care a trecut piața locală: de la tranzacții cu clădiri mici de birouri, cumpărate la randamente de peste 20%, la achiziții de portofolii imobiliare de sute de milioane de euro.

Una dintre cele mai importante schimbări este apariția unor investitori români suficient de puternici financiar pentru a concura cu marile fonduri internaționale.

În 2022, de exemplu, Pavăl Holding, compania de investiții a fraților Dragoș și Adrian Pavăl, fondatorii Dedeman, a cumpărat portofoliul de birouri al CA Immo din România pentru 377 de milioane de euro. Potrivit Colliers, aceasta a fost cea mai mare tranzacție imobiliară realizată până atunci pe piața locală.

Achiziția a marcat o schimbare importantă: dacă în anii 2000 cele mai mari tranzacții erau realizate de investitori străini, capitalul românesc a ajuns să participe la operațiuni de dimensiuni comparabile.

Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers

„Una dintre cele mai mari schimbări este că avem astăzi mult mai mult capital local și regional în piață. Nu mai depindem la fel de mult de deciziile investitorilor din marile centre financiare din Europa. Investitorii români pot susține acum tranzacții mari și, de multe ori, privesc aceste active pe termen lung. Asta face piața mai stabilă și îi dă o bază mai solidă atunci când contextul extern se schimbă”, explică Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers.

De la randamente de peste 20% la tranzacții de 1,5 miliarde de euro pe an

În anii ’90, România avea foarte puține clădiri moderne de birouri, centre comerciale sau spații logistice care puteau fi cumpărate ca investiții.

Piața era dominată de investitori privați, inclusiv grupuri israeliene, care achiziționau clădiri mici de birouri la randamente de 18-22%.

Randamentul imobiliar reprezintă raportul dintre venitul anual generat de o proprietate și prețul acesteia. Un randament mai ridicat poate indica venituri mai mari în raport cu investiția, dar și riscuri mai mari asociate proprietății sau pieței.

Un moment important a venit în 2003, când clădirile Opera Center și Europe House au fost vândute către fondurile austriece CA Immo și Europolis, la randamente de aproximativ 12,5%.

Aceste tranzacții au marcat intrarea României în atenția marilor investitori instituționali.

În 2006, valoarea tranzacțiilor imobiliare a ajuns la aproximativ 850 de milioane de euro. Tot atunci, Immoeast a cumpărat Polus Center Cluj pentru peste 200 de milioane de euro, prima tranzacție imobiliară din România care depășea acest prag.

Aderarea la Uniunea Europeană a accelerat creșterea pieței. În 2007, volumul investițiilor a ajuns la aproximativ 1,5 miliarde de euro.

În același an, clădirea America House a fost cumpărată de Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%, cel mai scăzut înregistrat până atunci în România.

Potrivit Colliers, acest nivel al randamentului nu a mai fost egalat ulterior pe piața românească.

Criza financiară a redus tranzacțiile la aproximativ 100 de milioane de euro

Creșterea rapidă a fost întreruptă de criza financiară internațională.

În 2009, valoarea tranzacțiilor imobiliare din România a coborât la aproximativ 100 de milioane de euro, cu circa 90% sub nivelul anului anterior.

Diferențele dintre prețurile cerute de proprietari și ofertele investitorilor au blocat numeroase tranzacții.

Criza a creat însă și oportunități pentru investitorii care dispuneau de capital și puteau cumpăra proprietăți la prețuri mai mici.

Printre companiile care și-au consolidat portofoliile în această perioadă s-a numărat NEPI, devenită ulterior unul dintre principalii proprietari de active comerciale din România.

Piața a început să-și revină din 2014, când volumul tranzacțiilor a urcat din nou spre un miliard de euro. În anii următori, investițiile s-au situat, în general, între 650 și 900 de milioane de euro anual.

Spre deosebire de perioada de dinaintea crizei, piața beneficia acum de o prezență mai importantă a capitalului local și regional.

Frații Pavăl și tranzacția imobiliară de 377 de milioane de euro

Unul dintre cele mai importante momente ale acestei transformări a fost anul 2022, când investițiile imobiliare au totalizat aproximativ 1,25 miliarde de euro, cel mai ridicat nivel înregistrat după criza financiară.

Cea mai mare tranzacție a fost achiziția portofoliului CA Immo de către Pavăl Holding, pentru 377 de milioane de euro.

Operațiunea a demonstrat că investitorii români pot mobiliza capital pentru achiziții de dimensiuni care, cu două decenii în urmă, erau rezervate aproape exclusiv fondurilor internaționale.

În paralel, s-au schimbat și preferințele investitorilor.

Dacă în prima parte a dezvoltării pieței clădirile de birouri erau principalele active căutate, spațiile industriale și logistice au devenit treptat tot mai atractive.

În 2018, Europolis Park, unul dintre marile proiecte logistice din apropierea Bucureștiului, a fost tranzacționat pentru aproximativ 200 de milioane de euro.

Pandemia a accelerat interesul pentru acest segment, pe fondul dezvoltării comerțului online și al nevoii companiilor de a-și securiza lanțurile de aprovizionare.

În 2020, în ciuda incertitudinilor provocate de pandemie, tranzacțiile imobiliare au totalizat aproape 900 de milioane de euro.

Cea mai mare operațiune a fost achiziția portofoliului de birouri NEPI Rockcastle de către AFI Europe, pentru 307 milioane de euro.

Investițiile imobiliare ar putea depăși un miliard de euro în 2026

Majorarea dobânzilor din 2022 și 2023 a determinat o nouă ajustare a pieței.

Valoarea tranzacțiilor a coborât spre 500 de milioane de euro în 2023, înainte de a reveni la aproape 700 de milioane de euro în 2024.

Spre deosebire de criza financiară din 2009, ajustarea a fost determinată în principal de creșterea costurilor de finanțare, nu de probleme generalizate ale proprietăților.

În 2025 și 2026, diferențele dintre prețurile cerute de vânzători și cele oferite de cumpărători au început să se reducă.

Potrivit analizei Colliers, valoarea investițiilor imobiliare s-a apropiat de 700 de milioane de euro în primele trei trimestre din 2026, iar tranzacțiile aflate în pregătire ar putea duce piața peste pragul de un miliard de euro până la finalul anului.

Consultanții subliniază că România continuă să ofere randamente mai ridicate decât piețele imobiliare mature din Europa Centrală și Occidentală.

Diferența față de Europa Occidentală este estimată la aproximativ 3-4 puncte procentuale, ceea ce poate face activele românești atractive pentru investitorii interesați de venituri mai mari raportate la capitalul investit.

Centrele comerciale și parcurile de retail revin în atenția investitorilor

Un alt segment care atrage interesul investitorilor este cel al proprietăților comerciale.

În 2026, piața a înregistrat cea mai mare tranzacție de retail de până acum, evaluată de Colliers la aproximativ 300 de milioane de euro.

Potrivit consultanților, investitorii au devenit însă mult mai selectivi decât în perioada de dinaintea pandemiei.

Centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine amplasate, care beneficiază de trafic constant și chirii sustenabile, sunt preferate în detrimentul proprietăților cu perspective mai slabe.

Simina Niculiță, Director, Capital Markets și Head of Retail la Colliers

„Retailul spune foarte bine povestea acestei piețe. În 2006, Polus Center Cluj a devenit prima tranzacție din România care a depășit pragul de 200 de milioane de euro. Douăzeci de ani mai târziu, investitorii își îndreaptă din nou atenția către retail, însă cu criterii foarte diferite”, spune Simina Niculiță, Director, Capital Markets și Head of Retail la Colliers.

Pentru următorii ani, consultanții anticipează o piață mai echilibrată între investițiile în birouri, spații industriale și logistice și proprietăți comerciale.

În același timp, investitorii români și regionali sunt așteptați să joace un rol tot mai important, alături de fondurile din Europa Occidentală și de capitalul provenit din Asia și Orientul Mijlociu.